Aktuelles rund um die Bauabrechnung,  Bauabwicklung und Vermessung

Vermessung im Tiefbau
Darf bei einer Ausschreibung der öffentlichen Hand vor dem Zuschlag der Leistungsumfang geändert werden? (07.09.2009)

Nicht nur der private "Häuslebauer", sondern auch die öffentliche Hand stellt gelegentlich nach einer Submission fest, dass die vorgesehenen Finanzmittel doch nicht ausreichen.
Während der Privatmann jederzeit vor der Vergabe den Umfang der Leistungen reduzieren kann, darf das der öffentliche Auftraggeber nicht. Grundsätzlich dürfen keine Verhandlungen mit den Bietern geführt werden, um Angebote oder Preise zu ändern.
Lediglich über technische Änderungen und den zeitlichen Ablauf dürfen Bauherr und Bieter in der Zeit zwischen Submission und Vergabe Gespräche führen. Erst wenn der Gewinner
des Wettbewerbs feststeht, darf mit diesem über den Leistungsumfang verhandelt werden. Darauf hat der VÜA Hessen in seinem Beschluss vom 22.10.1998 – VÜA 10/97 hingewiesen.

Übrigens: auch wenn ein Privatmann Ihr Angebot abändert, sind Sie nicht mehr an dieses gebunden. Erst wenn Sie eindeutig erklären, dass Sie mit der Änderung einverstanden sind, ist das Angebot wieder gültig.


Das neue Forderungssicherungsgesetz (FoSiG) (21.02.2009)
Bedeutung des Wegfalls der Privilegierung der VOB/B gegenüber Verbrauchern
Während vor der Entscheidung des BGH vom 24.07.2008 – VII ZR 55/07 -, BauR 2008, 1603, die VOB/B für Verbraucherverträge „privilegiert“ war, was bedeutete, dass trotz der rechtlichen Einordnung der VOB/B als eine Allgemeinen Geschäftsbedingung eine Inhaltskontrolle nach §§ 307 ff BGB nicht stattfand, hat der BGH diese Privilegierung mit der genannten Entscheidung aufgehoben und der Gesetzgeber hat das Richterrecht im Interesse der Verbraucher in § 310 Abs. 1 Satz 3 BGB verankert.

Infolge dessen findet bei Abschluss von VOB/B-Verträgen zwischen Verbrauchern und Werkunternehmern nunmehr eine uneingeschränkte Inhaltskontrolle sämtlicher Regelungen der VOB/B statt. Die VOB/B ist damit gegenüber Verbrauchern „entprivilegiert“ und genießt keinen Sonderstatus mehr. Das kann für den Verbraucher nicht nur Vor-, sondern auch Nachteile haben, nämlich dann, wenn dieser als Auftraggeber vorformulierte Verträge mit einzelnen Werkunternehmern oder einen Vertrag mit einem Generalunternehmer unter Einbeziehung der von ihm gestellten VOB/B abschließt. Die uneingeschränkte Inhaltskontrolle führt nämlich dazu, dass eine Vielzahl durchaus auftraggeber-/verbraucherfreundlicher VOB/B Regelungen unwirksam ist, zumindest als problematisch angesehen werden muss. Hierzu gehören unter anderem folgende Vorschriften:

- § 1 Nr. 3 VOB/B: Änderungsrecht des Auftraggebers;

- § 2 Nr. 6 Abs. 1 Satz 2 VOB/B: Ankündigungspflicht des Auftragnehmers vor Ausführung einer im Vertrag nicht vorgesehenen Leistung;

- § 2 Nr. 10 VOB/B: Danach werden Stundenlohnarbeiten nur vergütet, wenn sie als solche vor ihrem Beginn ausdrücklich vereinbart worden sind. Nach OLG Schleswig (IBR 2005, 414) ist diese Regelung unwirksam;

- § 8 Nr. 2 VOB/B: Ob das insolvenzbedingte Sonderkündigungsrecht des Auftraggebers in allen seinen Alternativen wirksam ist, ist sehr fraglich (vgl. OLG Karlsruhe, IBR 2006, 398);

- § 13 Nr. 5 Abs. 1 Satz 2 VOB/B, sogenannte Quasi-Unterbrechung: Diese ist nach LG Halle (IBR 2006, 1512) unwirksam;

- § 16 Nr. 3 Abs. 1 VOB/B, zweimonatige Fälligkeitsfrist der Schlusszahlung: Nach OLG München (IBR 1995, 8) ist diese Frist zu lang und unwirksam;

- § 16 Nr. 3 Abs. 2-5 VOB/B: Der Verlust nicht vorbehaltener Schlusszahlungsansprüche ist unwirksam (BGH IBR 1998, 235).

Jedenfalls eine Unsicherheit für den Verbraucher besteht auch dann, wenn im Rahmen von Verbraucherverträgen die VOB/B vom Auftragnehmer (Werkunternehmer oder Generalunternehmer) gestellt worden ist. Zwar kann sich der Auftragnehmer in diesem Fall nicht auf den Schutz des AGB-Rechts berufen, soweit auftraggeberfreundliche, bei isolierter Inhaltskontrolle aber unwirksame Klauseln betroffen sind. Die Unsicherheit für den Verbraucher im Hinblick darauf, welche auftragnehmerfreundlichen Klauseln wirksam vereinbart worden und welche einer Inhaltskontrolle nicht standhalten, verbleibt indes auch in diesem Fall. Die Rechtsprechung ist insoweit „im Fluss“ und ein Streit der Baubeteiligten ist vorprogrammiert.
Quelle: AIA, Düsseldorf 2009


Wie genau muss bei einer Dachbegrünung die Vorleistung des Dachdeckers kontrolliert werden? (07.01.2009)

Hohe Anforderungen an die Kontrollpflicht von Vorunternehmerleistungen bei Dachbegrünungen haben die Richter des Bundesgerichtshofs in einem Urteil vom 29.08.2002 (Az.: VII ZR 308/01) gestellt. Wenn eine Dichtigkeitsprüfung gemacht wurde und anschließend andere Handwerker auf dem Dach arbeiten, muss der Landschaftsgärtner nicht nur Bedenken anmelden, sondern auch eine exakte Sichtkontrolle der Abdeckung und der darunterliegenden Schichten durchführen. Begutachtet er nur die Abdeckung und treten dann später Wasserschäden auf, muss er für diese aufkommen. Das Gericht bezog sich in seiner Entscheidung auf die "Flachdachrichtlinien", die bei "Problemfällen" eine sorgfältige Prüfung der Vorunternehmerleistung vorschreibt. Nur die aufliegende Schutzschicht zu begutachten, genügt nicht

Ein Dachbegrüner sollte dafür sorgen, dass er unmittelbar an eine Dichtigkeitsprüfung seine Leistung durchführen kann, ohne dass andere Handwerker vorher noch darauf arbeiten. Ist dies trotzdem der Fall, sollte der Landschaftsgärtner vertraglich festlegen, dass die dann notwendigen Kontrollmaßnahmen vom Bauherrn bezahlt werden müssen.


Wie bindend ist ein Kostenvoranschlag für eine Ausführungsfirma? (09.11.2008) 

Wenn eine ausführende Firma erkennt, dass die Summe des von ihr unterbreiteten Kostenvoranschlages deutlich überschritten wird - als Grenze gilt ein Wert von zehn Prozent - muss der Bauherr auf diese Kostensteigerung aufmerksam gemacht werden.

Der Bauherr hat dann das Recht, den Vertrag zu kündigen.
Versäumt die ausführende Firma diesen Hinweis, kann das für sie unangenehme Folgen haben. Der Bauherr kann dann Schadensersatz verlangen, wenn er beweisen kann, dass er die Leistung in einer weniger aufwändigen Art fertig stellen oder die Arbeiten gänzlich hätte einstellen lassen, wenn er von der Kostensteigerung rechtzeitig erfahren hätte.  

Sinnvoll ist es, den Hinweis auf die Kostensteigerung schriftlich zu machen, um bei späteren Streitigkeiten einen Beleg dafür vorlegen zu können.
(OLG Frankfurt, 14.06.2000, Az.: 23 U 78/99, OLGR 2000, 305)

Wie weit geht die Haftung eines Landschaftsgärtners, wenn er neben der Ausführung auch Planungsaufgaben übernimmt? (06.09.2008)

Übernimmt eine Ausführungsfirma auch Planungsleistungen wie es gerade im Hausgartenbereich häufig vorkommt, gilt für diese Planungsleistungen nicht die Gewährleistungsfrist nach VOB, sondern nach BGB von 5 Jahren. Die „planende“ Firma muß auch die Planungsrisiken mit übernehmen und genaue Untersuchungen über den Baugrund, die Boden- und Grundwasserverhältnisse machen sowie alle technischen Vorschriften und Richtlinien bei ihrer Planung berücksichtigen.

Dies entschied das Oberlandesgericht Düsseldorf am 11. Juli 1996 - Az.: 5 U 18/96, IBR 97, 61 - in einem Fall, bei dem eine Firma die Neugestaltung einer Terrassen geplant und dann ausgeführt hatte. Sie mußte für Schäden haften, die nach über 3 Jahren aufgetreten waren, weil die Firma die vorhandene Betonplatte nur optisch und mit einfachen Hilfsmitteln begutachtet hatte wie dies im Rahmen der VOB erforderlich und ausreichend ist. Im Rahmen ihrer Planungsaufgabe gehen die Untersuchungsaufgaben viel weiter: die Firma hätte auch noch die Zugfestigkeit und Belastbarkeit der vorhandenen Betonplatte kontrollieren müssen, auch wenn dies nicht unbedingt zum eigentlichen Gewerk gehört.

Vorsicht bei Spekulationspreisen in Angeboten der öffentlichen Hand! Angebote mit Ein-Euro-Positionen können ausgeschlossen werden. (06.02.2008)

Der Vergabesenat des Oberlandesgerichts Düsseldorf hat entschieden, dass Angebote, in denen einzelne Positionen zu einem Spekulationspreis von einem Euro angeboten werden, bei Ausschreibungen der öffentlichen Hand ausgeschlossen werden müssen.
Dies gilt auch dann, wenn der Bieter dies damit begründet, dass er die tatsächlichen Kosten - zum Beispiel der Baustelleneinrichtung - in anderen Positionen berücksichtigt hat.
Nach Ansicht der Richter liegt allerdings dann kein Spekulationspreis vor, wenn der Bieter den Preis von einem Euro damit begründen kann, dass er zum Beispiel einen Aushub auf einer anderen Baustelle verwenden oder er einen Restposten verwerten kann, der auf anderen Baustellen übrig geblieben ist.
Quelle: Landschaft Bauen & Gestalten 4/2004

Wann ist ein Terrassenbelag mangelhaft? (22.12.2007)

Höhenunterschied
Algenbewuchs
Farbunterschiede
Ein Terrassenbelag ist unter anderem dann mangelhaft, wenn er nicht die nach ATV DIN 18 318 erforderliche Ebenflächigkeit aufweist und der Höhenunterschied zwischen benachbarten Steinen mehr als zwei Millimetern (bei Platten oder Steinen mit ebener Oberfläche) oder mehr als fünf Millimetern (bei Steinen oder Platten mit bruchrauer Oberfläche) beträgt. Dies gilt auch dann, wenn der Bauherr die Terrasse zwar schon benutzt hat, sie aber noch nicht abgenommen war. Die Benutzung der Terrasse durch Tische und Bänke stellt keine so ungewöhnliche Belastung dar, dass dadurch größere Abweichungen bei der Ebenheit gerechtfertigt sind. Treten dennoch solche auf, ist der Belag nicht ordnungsgemäß verlegt worden.

Auch Algenwuchs auf einer Terrasse kann ein Mangel sein. Dies gilt auch dann, wenn der Bauherr einen bestimmten Sandstein als Belag aussucht und der Ausführungsbetrieb nicht darauf hinweist, dass durch die großen Poren Feuchtigkeit aufgenommen wird und dadurch ein Bewuchs begünstigt wird. Auch wenn der Bauherr einen Architekten eingeschaltet hat, muss die ausführende Firma auf die mögliche Gefahr des Algenbewuchses hinweisen (OLG Koblenz, Urteil vom 14.02.2002, Az.: 5 U 1640/99).

Können "vergessene" Arbeiten auch nach der Stellung einer Schlussrechnung abgerechnet werden? (15.10.2007)

Es kommt doch immer wieder vor, dass im Bauvertrag vereinbarte und auch durchgeführte Leistungen bei der Schlussrechnung vergessen werden. Es stellt sich die Frage, ob diese Leistungen Wochen oder Monate später noch in Rechnung gestellt werden können. 
Dabei muss unterschieden werden zwischen einem Vertrag auf der Grundlage des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) und einem auf der Basis der Vertrags- und Vergabeverordnung (VOB/B).

Das pfälzische Oberlandesgericht (OLG) Zweibrücken hat entschieden, dass bei einem BGB-Vertrag in der Regel vergessene Leistungen auch nach der Stellung einer Schlussrechnung abgerechnet werden können. Eine Ausnahme von dieser Regelung liegt nach Ansicht des Gerichts dann vor, wenn der Bauherr darauf vertrauen konnte, dass nach dem Einreichen der Schlussrechnung keine weiteren Forderungen mehr gestellt werden. Dies ist zum Beispiel dann der Fall, wenn mit der Schlussrechnung etwa mitgeteilt wird, dass nun keine weiteren Forderungen mehr gestellt werden. (Urteil vom 06.02.2002, Az.: 4 U 71/02, Baurechts-Report 9/2003). 
Ansonsten können Nachforderungen innerhalb der gesetzlichen Verjährungsfrist gestellt werden.

Anders kann es bei einem VOB-Vertrag sein: Vergessene Leistungen können nach einer Frist von 48 Werktagen nicht mehr abgerechnet werden, wenn der Bauherr - was nach § 16 Nr. 3 VOB/B möglich ist - schriftlich mitteilt, dass die Zahlung eine Schlusszahlung darstellt und Nachforderungen nur innerhalb von 24 Werktagen gestellt und während weiterer 24 Werktagen auch begründet werden können. 
Voraussetzung für diese Regelung der VOB ist neben dem Schreiben des Bauherrn und dem ausdrücklichen Hinweis auf diese Frist natürlich auch, dass die VOB als Ganzes vereinbart worden ist (OLG Brandenburg, Urteil vom 06.12.2002 - Az.: 4 U 103/02, BauR 2003, 1404).



Welche Folgen hat es, wenn Bauherr oder Architekt nicht zum gemeinsamen Aufmaß erscheinen? (08.02.2007)
 
Wichtig für Unternehmer: 
ein gemeinsames Aufmaß schriftlich beantragen, um notfalls den Termin nachweisen zu können.
Jeder Unternehmer ist verpflichtet, den Umfang seiner Leistung für eine Rechnung jederzeit nachweisen zu können. Dafür schlägt die VOB vor, ein gemeinsames Aufmaß zusammen mit dem Bauherrn oder dem Architekten durchzuführen, um dadurch Streitigkeiten bei der Abrechnung zu reduzieren.
Häufig nehmen aber Bauherrn oder Architekten nicht am vorher vereinbarten, gemeinsamen Aufmaß teil. Bisher war es weitgehend so, dass der Unternehmer dennoch nachweispflichtig war.
Wenn ein Bauherr nun einen Termin für ein gemeinsames Aufmaß nicht wahrnimmt, hat dies nach einem neueren Urteil des Bundesgerichtshofs nun negative Konsequenzen für ihn (BGH, Urteil vom 22.05.2003, Az.: VII ZR 143/02). Der Bauherr muss nun nachweisen, dass das Aufmaß fehlerhaft ist - auch für Leistungen, die nachträglich gar nicht mehr aufgemessen werden können. Kann er keine Fehler im Aufmaß nachweisen, muss er die abgerechnete Summe bezahlen, auch wenn er Zweifel an der Richtigkeit hat.